Avocat en droit immobilier à Meaux
Avocat à Meaux, Maître Sarah Taieb se charge de vos dossiers de droit immobilier, en conseil comme en contentieux. Le droit immobilier couvre plusieurs domaines relatifs à l’utilisation de terrain, logement ou habitation, vente, achat ou location. Il régit également les relations entre les intervenants dans ces différentes transactions.Votre avocat en droit immobilier met ses compétences au service de ses clients pour les questions suivantes :
- Droit des baux : rédaction de bail d’habitation et bail commercial
- Procédure de contentieux locatif, loyers impayés et expulsion
- Droit de la copropriété : procédure de recouvrement de charges impayées, troubles du voisinage, litiges entre syndic et copropriétaires
L’exécution du contrat de bail
Le bail d’habitation concerne la location par le bailleur d’un logement au locataire ou preneur qui en fait sa résidence principale. Le bail commercial a pour objet la location d’un local à des fins commerciales par le preneur qui exerce une profession enregistrée au registre du commerce et des métiers. Les obligations respectives du bailleur et du preneur sont définies dans le contrat de bail : le bailleur remet le local au preneur, celui-ci s’engageant à payer le loyer régulièrement.
Dans le cadre de la rédaction du bail, quel que soit sa nature, l’appui de l’avocat en droit immobilier permet de respecter la loi en vigueur et de prévenir tout risque de contentieux.
Un bail commercial, par exemple, ne peut pas être cédé simplement parce que le locataire procède à la cession de son fonds de commerce. Le renouvellement du bail obéit à des règles spécifiques que les deux parties doivent connaître et sur lesquelles elles s’accordent au préalable.
En matière de bail d’habitation, notamment, pour prévoir une révision de loyer, le contrat de bail doit mentionner un indice de référence sur lequel se base le loyer. Sans cette mention, le bailleur ne peut pas réviser le loyer sauf à souscrire un autre contrat.
Les contentieux locatifs
En matière de baux, le contentieux locatif peut se produire à tout moment. En général, les causes de litige entre bailleur et preneur sont les loyers impayés. Parfois les réparations locatives non exécutées sont aussi sources de litiges et de contentieux. Le bailleur est confronté à des difficultés qui peuvent le mener à la résiliation du bail ou à l’expulsion du locataire. Lors de sa conclusion, le contrat de bail est assorti de diverses dispositions destinées à prévenir les situations conflictuelles : clause résolutoire, dépôt de garantie, caution solidaire…. Quand le bailleur ne peut récupérer ses loyers impayés en dépit de relance amiable, l’affaire est portée devant les tribunaux pour obtenir l’injonction de payer. L’expulsion peut faire partie de la requête. Lorsqu’il obtient gain de cause et pour exécuter l’expulsion, le bailleur doit obligatoirement recourir aux services d’un huissier sinon il s’expose à des sanctions pénales.La gestion de la copropriété
Le droit de la copropriété régit les rapports entre copropriétaires et entre les copropriétaires et le syndic de copropriété. La copropriété comporte des parties privatives et des parties communes. La gestion de la copropriété passe par la nomination du syndic en assemblée générale. Par la suite c’est au syndic de convoquer l’assemblée générale pour valider le budget, le règlement de copropriété, etc. Le syndic est responsable de la gestion de la copropriété : il établit le budget et répartit les charges de copropriété, il gère le personnel de l’immeuble, il organise les réparations en cas de sinistres, il procède à l’entretien du bâtiment sur les parties communes, etc. Les copropriétaires ont des droits et des obligations : chaque copropriétaire a le droit de contrôler l’état des finances gérées par le syndic, il a l’obligation de contribuer aux charges de copropriété. En cas de mauvaise gestion, le syndic est personnellement responsable de ses actes.
Les litiges entre syndic et copropriétaire
Les litiges de la copropriété apparaissent soit entre copropriétaires soit entre un ou plusieurs copropriétaires et le syndic. Ce dernier peut être confronté à des contestations des charges de la copropriété, ou encore contestations de la grille de répartition. En cas de non-paiement, le syndic procède au recouvrement de charges impayées. Les troubles du voisinage excédant les troubles habituels causés par une présence de voisins sont susceptibles d’être source de litiges ou contentieux.Lorsque les parties communes sont détériorées du fait d’un copropriétaire sans l’aval de l’assemblée générale, ce copropriétaire peut faire l’objet d’un contentieux. Les expertises judiciaires sont parfois mises à contribution pour mesurer l’étendue des dégradations. La sanction pécuniaire peut alors être décidée pour réparer les désordres causés. Les voies d’exécution de la décision de justice comprennent l’intervention d’huissier pour les saisies immobilières ou d’autres biens si le copropriétaire ne s’exécute pas.
Le syndic qui commet des fautes de gestion, manque de diligence pour préserver l’immeuble, par exemple, est susceptible de faire l’objet de poursuites judiciaires par l’assemblée générale des copropriétaires. Celle-ci procède par la suite à la nomination d’un nouveau syndic.
